不说房事 只说房地产的故事

2017年

4月6日

很多人看好的西安楼市，真的适合投资吗？

NO. 1｜壹

地产党的朋友们，除了杭州以外问到的最多的一个城市，可能是西安了。这也不难理解，毕竟全国热点城市限购限贷，能投资值得投资的意向城市中，西安理所当然的成为大家重点关注对象了。

上周，凑巧出差西安，顺便带着大家的问题多逗留了几天，进行了短期深入的考察。或许，更多的朋友在意的还是那个问题：现在的时机点，适合在西安买房投资吗？

以往在地产党的文章中，老夫都会给出具体的答案，无论对错。只是，这一次我们改变为“重分析轻结果”，授人以鱼不如授人以渔。在两天内读懂一个城市的楼市，除了一些常规的市场调研方式以外，还需要一些地产老司机的“套路”。

言归正传，以此次西安楼市的市场调研，聊一聊地产老司机的那些轻易不外传的“套路”。

NO. 2｜贰

出发前做足功课，事半功倍

除了通过网络，收集一些西安房地产市场的报告以外，老夫会以电话、微信等方式联系在西安从事地产行业的朋友，带着疑问跟他们交流。这一点至关重要，毕竟“房子”的不可移动性决定了房地产市场的区域性差异极大，拿杭州的经验直接套用在其他城市，很容易犯”经验性错误”。

所以，向当地的从业者学习、交流是迅速了解一个城市房地产市场的捷径。当然，并不是所有人跟老夫一样，本身就是地产行业从业者，可以找到同行了解市场。如何解决这一困难？以往老夫去一个陌生的城市，就会主动去跟售楼部的销售主管、销售部经理等交朋友，约他们一起喝茶、吃饭，聊着聊着就对这个城市的房地产市场有了“感觉”。

这次去西安之前，老夫还让五个朋友分别推荐五个代表性的楼盘，然后选择交集多的楼盘一一实地考察。两天的时间，差不多考察了十个热门项目，它们分布于西安的角角落落，从南至北、从东到西一路走来，不仅仅大致了解了西安房地产市场的开发水平及所处的发展阶段，而且还读懂了一座城市的“味道”，这同样至关重要。

NO. 3｜叁

高校毕业生留在当地就业的比例

对于房地产市场的研究，一些数据很具有参考性，比如适龄儿童上小学的人数、城市净流入人口等等，这些数据对于地产老司机来说，都不陌生。这里说一个很少有人提及的数据——高校毕业生留在当地就业的比例。

翻译成白话就是大学生毕业后有多少比例留在这个城市工作，这个数据很能说明问题：留下来的比例大，说明这个城市有着较佳的产业环境、就业环境、收入水平等，能留住人才，这个城市的未来才具有竞争力。

毕竟，房子最终是拿来住的，有更多有购房需求、有购买力的年轻人，房价才会有支撑，才有稳步上升的基础，否则只是无源之水。如果房价没有购买需求购买力的支撑，短期看着房价在上涨，放到市场没人接手，只是纸面财富而已，别说投资赚钱，不亏钱已属大幸。

作为西北首屈一指的大城市西安，高校数量位居全国前列，2014年成为全国首个高校学生人数超120万的城市，2016年高校毕业生达36万之多，然而留下来在西安就业的学生又有多少？老夫找遍了网络，依旧没有找到一个确切的数据，但是在查阅过程中无不传达一个这样的一个信息：大学生毕业后，留在西安就业的比例极低。

为了更好的验证这个结论，老夫特地跑到西安长安区的大学城走访了几所大学，与在校的大学生进行了随机访谈，从他们那里得到了几乎一致的答案：在西安，大学生就业还是挺不容易的，薪水相对沿海城市有着很大的差距。毕业后，西安本地人留在当地就业相对多一点，其他城市的人回到自己的家乡或者去发达的城市较为普遍。

按照老夫以往的经验来判断：一个城市高校毕业生留在当地就业的比例高低跟经济活力成正比例关系。西安缺少支柱性的产业，这些年的经济发展相对滞后了，哪怕是对比成都、武汉等曾经同一级别的城市也已经是不可同日而语。

NO. 4｜肆

二手房交易与市场成熟度

在走访新楼盘的过程中，老夫都会有意识的留意中介公司的数量以及业务能力，从中判断一个城市房地产市场的成熟度。成熟的房地产市场，二手房市场交易活跃，甚至于二手房交易量大于新房交易量。还有一个显著的特点是，形成一两家大公司垄断将近50%左右的二手房交易量。

在西安，无论是老城区还是新区，中介公司数量普遍较少，缺少品牌中介，交谈中能够明显感觉到当地二手房置业顾问的业务能力极差，缺少基本的职业素养。由此可以判断，房地产市场还处于最初的粗放型发展阶段。

还有一个指标，也是老夫关注的重点：新房与二手房的价差。在西安，大盘居多，一百万平方米体量的楼盘比比皆是，甚至于三百万平方米的纯住宅社区，这使得新房与二手房对比更具说服力。

在考察城东二环边某热点项目时，发现在售的新房源价格为10000元/㎡左右，而同一个楼盘同一品质的二手次新房加上交易成本后在8500元/㎡左右，价差达到15%。如果对数字敏感的地产老司机，必然会闪过一个念头：新房短期上涨过快或者说泡沫较大，至少价格透支了未来不小的价值。

毕竟，相对于新房的价格，二手房的价格反而更能真实地反应市场当下的本质。

聊了以上三点个人的市场调研小心得，关于西安房地产市场是否有投资价值，答案或许就没有那么重要了。你完全可以用以此方法来分析其他热点城市，将视线放到更广的范围。还是那话：授人以鱼不如收授人以渔！希望今天的文章对你未来买房卖房，有更好的帮助，也不枉老夫敲了将近两个小时的键盘，说多了都是泪啊。

NO. 5｜伍

本着买一送一的优惠大原则，分享一些西安楼市的个人印象：

1、地方保护主义依旧强烈：以往的西安楼市，几乎是本地开发商的天下，特别是老城区改造的黄金地段，鲜有外地开发商涉足。如今，虽然像融创、蓝光等全国品牌房企初入西安，本土大佬天朗、紫薇等已不复当年神勇，但是相对来说开放程度依旧不够。

2、品牌+地铁+学区，过之而不及：相对于其他城市的房地产三宝“品牌+地铁+学区”，西安表现得更为明显，特别是对于教育的重视。在西安，有学区房和学位房之分：学区房为公办小学，需要考试入学；学位房为私立学校，一般为开发商与学校定向合作，业主的孩子可以直接入学。

3、新区的整体房价反而比主城区更高：西安区别于其他城市房地产市场最大的特点是——新区的整体房价反而比主城区更高，比如你在主城区二环以内还能买到8000元/㎡左右的新房源，同样的价格却买不到三环外曲江、高新区的房子，甚至于买不到浐灞新区的优质房源。

4、有理由对新一届的领导班子充满憧憬：新一届的市政府领导班子上台后，在城市规划、城市环境治理、人才落户等多层面有了实质性的改变，这一点不但当地的普通老百姓能够感觉到，哪怕是老夫这样多年前经常出差西安的外乡人同样能够感同身受。如果说曾经的西安，保守、固步自封，那么现在的西安正在努力做出改变，并朝着更好的未来前进。

去过很多城市，对于西安这个十三朝古都、人文底蕴深厚的城市，老夫一直却心有独钟，也真心地希望西安的明天会更好！