2018年以来，房地产行业两级分化加剧，头部阵营仍然高歌猛进，中小玩家整体承压，寒冬持续。

所以，去年以来爆发了一波中小房企上市潮，大发地产、美的置业、德信中国、中梁控股、新力控股轮流去港交所敲钟。如今，这个名单将再添一员——起家于东莞的汇景控股。

汇景控股堪称微型房企，去年销售额25.62亿元，离进入地产200强还有一倍的距离，2018年营业收入、净利润分别为22.38亿元、4.01亿元。

公司目前体量很小，可野心勃勃，在控股股东的资金支持下，拿下相对巨量的土地储备，准备在规模上下一番工夫。

运营能力的短板随之显现出来，不仅开发、销售慢，区域推展慢，还存在各种不合规事件，无证开发、超期、人防不合格等等。

微型房企港股上市

近日，汇景控股有限公司（简称“汇景控股”）通过港交所聆讯，即将在港股主板上市。

公司起步于广东东莞，在广东的东莞、河源，湖南的长沙、衡阳，以及安徽合肥拥有房地产项目。

如果说近两年扎堆上市的美的置业、德信中国、中梁控股算是中小型房企，那么，汇景控股只能称为微型房企。

2016年、2017年、2018年、2019年上半年，公司连同合资企业合计销售额分别为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元、15.98亿元。

去年销售额25.62亿元，这是个什么概念？按照东莞的房价，一个不用太大的小区，十栋楼，差不多就可以卖到这个数。

克尔瑞发布的数据显示，2018年中国房地产企业销售额排名，前200名的门槛是51亿元。尽管汇景控股在招股书中强调2018年销售额增长了97.69%，但仍然只有前200名门槛的一半。

即便是在其大本营东莞，公司的销售额也只能排名第28位，市场占有率0.6%。另外，公司在长沙市场排名第63位，市场占有率0.4%，在合肥排名第39位，市场占有率0.6%，在河源及衡阳的市场占有率分别为1.3%及0.8%。

报告期内，公司营业收入分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元，13.16亿元，净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元、2.13亿元。

不仅业绩波动明显，2019年上半年，公司还出现营收净利双降的局面，分别同比下降4.29%和11.23%。

上市之后，公司将成为中国最小的上市房企之一。

虽然目前体量不行，但汇景控股有一个百亿级的大梦想。

截至2019年9月30日，公司旗下拥有17个地产项目，12个位于东莞，2个位于河源，合肥、长沙、衡阳各一个。

以上项目地盘面积200万平方米，预计竣工后的建筑面积为450万平方米。其中，180万平方米已经竣工，120万平方米正在开发，150万平方米规划为后期开发。

另外，公司还有15块土地作为储备，地盘面积总计约100万平方米。这些储备项目绝大多数位于东莞，河源和浙江平湖分别有1个和2个。

报告期内，汇景控股每年交付物业建筑面积20多万平方米，按照目前的速度，大概需要20年才能消化现在的项目储备。

净负债率连续多年超200%

汇景控股大举买地，债台高筑。

截至2019年10月31日，公司借款总额为24.36亿元。在地产行业中，20多亿负债不算多，但就公司自身而言，负债率一直处于紧绷状态。

2016年末、2017年末、2018年末、2019年6月末，公司净资本负债比率为377.8%、278.5%、243.2%、240.4%。

截至2019年6月末，公司现金及现金等价物2.19亿元。同期，公司需偿还的1年以内贷款为7.18亿元，现金短债比仅为0.3。

随着公司业务的发展，几笔大额预期投资已经在路上：在建项目总开发成本28.40亿元；公司已经签约的两个东莞旧改项目，预计安置成本31.85亿元；完成收购的土地预计额外成本11.03亿元。

值得一提的是，公司20多亿元的债务中，除了部分银行贷款、信托融资，少量租赁负债，相当一部分是关联借款。

截至2019年10月31日，公司来自关联方的贷款为12.34亿元，超过公司借款总额的50%。报告期内，公司支付给关联方的贷款利息分别为3854.3万元、3796.0万元、3520.6万元、2186.4万元。

汇景控股实际控制人为伦瑞祥、陈巧云夫妇，分别持有公司99%和1%的股权。

能随随便便拿出十几个亿借给公司，伦瑞祥何许人也？

1995年，27岁的伦瑞祥开始在东莞从事汽车行业，完成资本原始积累后，他在2002年进入房地产行业，成立汇景豪庭，并逐步壮大，形成如今的拟上市公司。

企查查显示，目前，伦瑞祥名下公司包括讯成汽车、汇景凯伦花园置业，持有商汇集团、厚实置业少量股权，在汇景集团担任监事、在中汽会展担任董事。

当然，还有大批公司和资产通过境外关系持有，难以计数。

伦瑞祥夫妇热衷于投资物业，面积接近8万平方米。汇景控股招股书披露，夫妇俩控制的4家公司，在东莞、河源等地，持有大量投资物业，包括一栋门店大楼、一栋宿舍大楼、商铺206个、住宅225套、车位610个。

运营能力跟不上？

实际控制人伦瑞祥对汇景控股支持很大，公司也很有野心，以万科、碧桂园、恒大、金地4家为对标，但公司的地产运营能力亟待提升。

前几年地产行业狂飙突进，而汇景控股的销售额一直上蹿下跳，2017年较2016年直接腰斩，2018年再翻倍，始终没有实质性的增长。

今年行业调整对中小开发商影响较大，汇景控股上半年卖了15.98亿元，不知道能否完成突破。

公司2016年开始走出东莞，剑指长三角城市群和长江中游城市群，但3年多的时间过去了，仅仅在合肥、长沙、衡阳各推出一个项目，公司的各项业绩指标，仍由东莞大本营贡献。

从长远来看，项目集中于某一个区域，在宏观调控的大背景下，受区域楼市行情影响较大，加大了公司的经营风险。

除此之外，公司还曾多次因操盘项目违规被有关部门处罚，涉及的问题包括无证开发、开发并无权利的土地、未遵守人防要求等，最普遍最典型的当属超期。公司在招股书中披露，旗下有14个项目未能在土地出让合同约定的期限内完成建设。

看来，做好房地产，光有钱，还是不够呀。（文章源自于斑马消费）

责任编辑：霍刚